Как сделать титульное страхование

Добавил пользователь Дмитрий К.
Обновлено: 29.08.2024

Добрый день, редакторы Тинькофф-журнала. Напишите, пожалуйста, статью о рисках при покупке недвижимости, которая находится у продавца в собственности на основании завещания, дарения и так далее. Особенно если этим основаниям меньше 3—5 лет. Какие риски для покупателя и как их минимизировать? Например, может ли титульное страхование полностью защитить покупателя от такого рода рисков?

ваш читатель, Петр К.

Петр, для начала давайте разберемся, что такое титульное страхование.

Представим, вы покупаете новостройку: есть риск, что ее не построят вовремя или не достроят вовсе. Или покупаете вторичку: есть риск, что вашу сделку по покупке квартиры оспорят, квартиру заберут, а у вас на руках останется лишь решение суда о том, что вам должны денег. Но решение суда — не деньги, на него другую квартиру не купишь.

На этот случай есть титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на квартиру , дом или земельный участок. Договор страхования можно заключить при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая.

Титульное страхование не гарантирует, что никто никогда не обратится в суд с иском о признании договора купли-продажи жилья недействительным. И не гарантирует, что суд откажет истцам. Но если суд признает договор недействительным, а покупатель докажет свою добросовестность, страховая выплатит ему страховое возмещение. Квартиру по такому решению придется отдать новому законному владельцу.

Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является одним из рисковых объектов: есть вероятность, что через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее . Поэтому оформлять титульное страхование стоит. Обычно банки сами настаивают на этом.

Плюсы титульного страхования в том, что в случае судебного спора страховая будет третьим лицом на стороне покупателя, и в том, что в крайнем случае покупатель получит деньги.

Страховка на год стоит около одного процента от стоимости квартиры.

Минусы тоже есть. Не стоит ограничивать срок страхования титула тремя или пятью годами: законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной. А еще в отдельных случаях он может быть увеличен. Деньги от страховой можно получить только по решению суда.

Если квартира приобретена в ипотеку, банк тоже будет участвовать в судебном процессе: у него есть интерес в погашении кредита заемщиком. Из страховой выплаты банк первым заберет сумму, которую ему должен заемщик к этому моменту. В итоге денег на руках может оказаться не так много : первоначальный взнос плюс часть основного долга по кредиту, которую заемщик успел выплатить.

Но лучше так, чем еще 15 лет платить кредит за квартиру, в которой живут другие люди.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Здравствуйте, у меня вопрос. Если у квартиры было 4 собственника (4 доли) - бабушка, ее дочь, муж дочери и их сын (про остальных родственников близких не знаю). После продажи квартиры бабуля через год (или около того) умерла. Живы ли остальные владельцы тоже не знаю (с момента покупки квартиры прошло уже 7 лет), могу ли я ждать сюрпризов в данном случае (долевая собственность) если вдруг объявятся неучтенные наследники и захотят признать сделку не законной.

Евгений, наследники могут признать сделку недействительной, если докажут, что бабушка на момент совершения сделки не отвечала за свои действия, но это распространяется не на всю квартиру, а только на долю бабушки. На оставшиеся 3/4 квартиры нет. Если Вам бабушка предоставила справки с осведетельствованием из НД и ПНД, то суд встанет на Вашу сторону. Скорее всего рисков у Вас нет. Срок исковой давности прошел.

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, если суд обяжет продавца выплачивать сумму , освобождается ли от выплат страховая?

Здравствуйте! Порекомендуйте пожалуйста, где можно оформить титульное страхование недвижимости на полную сумму сделки (первоначальный взнос + ипотека). СберБанк предлагает только услугу юридической проверки с защитой кадастровой стоимости на 1 год.
Также подскажите, если ли смысл покупать юридическую проверку от СберБанка и оформлять дополнительный страховой полис на защиту титула? Смогу ли я получить возмещение и там и там? Либо выплата будет только по одному их них?
Спасибо!

Иван, подскажите, пожалуйста, разобрались с вопросами?

hillarious, увы.
Ни здесь никто ничего не порекомендовал, и ни одна из первых страховых компаний не взялась за оформление титульного страхования (Альфа, Ингосстрах, Пари, Zetta). СберБанк и Тинькофф титульное страхование сделки не делают вообще.
Ранее по совершенно другому вопросу консультировался с юристом, и был ответ, что в случае когда есть ответчик и ущерб застрахован, то взыскание идёт в первую очередь с ответчика и только если реальный ущерб не покрыт ответчиком полностью, то можно за довозмещением обратиться к страховой. Либо обращаться к страховой, в случае если нет ответчика. Т.е. получить возмещение и с ответчика и со страховой не получится.

Иван, вот тоже думаю над юридической проверкой от Сбера. Там по моему покрытие по кадастровой, но как мне кажется, логичнее найти опытного юриста по недвижимости, и он уже в ходе проверки определит, безопасно ли покупать. А титульное страхование похоже себя изжило, да и я прочитал, что стоимость может доходить до 5% от стоимости квартиры в год.

hillarious, не могу сказать про 5% за год, мне предлагали 0,3% от страховой суммы в год. Проблема в том, что эту ставку озвучивали, но ни одна страховая так и не предложила оформить полис. Отказывали в связи с тем, что мой продавец купил квартиру за 3 месяца до продажи на аукционе по распродаже имущества банкрота юридицеского лица (т.е. предыдущий собственник квартиры - юридическое лицо, которое признано банкротом, судом назначен конкурсный управляющий, который с аукциона продаёт имущество этого юр. лица). Документы запрашивали, но как только видели, что ещё идёт банкротство, просто отказывали.
Касательно юр. проверки от Сбербанка - все с кем я разговаривал не рекомендовали её делать. Не рекомендовали именно покупать эту услугу в Сбербанке, сами Вы можете это сделать - ни Тинькофф есть несколько статей на эту тему (ими я пользовался), либо купить эту услугу у профессионального риэлтора (там тоже есть нюансы, в статьях про это написано). Услуга риэлтора стоила в Подмосковье 50 000р. Сбербанк же запросит у Вас все нужные документы, запросит выписку ЕГРН и даст формальное заключение. И да, "страхование" там на кадастровую стоимость. Вот только я так и не смог добиться от менеджеров банка вразумительного ответа, кто будет его возмещать. Ответ был: "Государство".

> Не стоит ограничивать срок страхования титула тремя или пятью годами: законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной. А еще в отдельных случаях он может быть увеличен.

Когда я интересовался, почему банки требуют страхование титула только на первые три года, все знакомые, покупавшие вторичку в ипотеку, твердили про срок исковой давности и что банк ошибаться не может, ему виднее. Т.е. выходит, банкам вообще фиолетово, что будет с правом заемщика на квартиру в залоге: главное, продать страховку, а если заемщик утратит право собственности, то должен будет предоставить в залог другую квартиру либо вернуть деньги банку. Так?

Что такое титул в страховании

Титул — это право владения любым видом собственности. Если речь идет о физических лицах, самым ценным титулом считается право владения недвижимостью : землей, домом, квартирой или нежилым помещением.

Получить этот титул можно разными способами: по договору купли-продажи , в результате дарения или наследования и не только.

Но титула можно и лишиться : например, в случае появления на горизонте наследников и скрытых собственников новоприобретенного жилья.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование — это защита от материальных потерь в случае утраты права собственности.

Важно понимать, что этот вид страхования не защищает страхователя от самой потери титула , но предполагает страховую выплату в случае, если наследник или скрытый собственник предъявит права на недвижимость и выиграет в суде .

Проще говоря, титульное страхование защищает от не разрешенных в прошлом проблем, способных повлиять на вас в будущем.

Зачем страховать титул

Профессиональный риелтор изучает юридическую историю объекта купли-продажи, снижая риски утраты правового титула. Однако стопроцентной гарантии того, что никто не обратится в суд, нет. Если же будущий владелец недвижимости выходит на сделку без сопровождения специалиста, риски повышаются.

Правовому титулу может угрожать:

неучтенное мнение наследников;
нарушение прав несовершеннолетних детей;
подделка документов собственников или доверенностей от них;
появление собственника, считавшегося умершим;
совершение сделки без нотариально заверенного согласия одного из супругов либо недееспособным лицом, под влиянием обмана или насилия.

Страховать правовой титул по закону необязательно — покупатель имеет право взять на себя все риски. Но некоторые банки все же добавляют такой полис в список необходимых документов или же снижают процентную ставку при его наличии.

Что учесть перед оформлением страхования титула

Условия. При заключении договора обратите особое внимание на перечень страховых событий . И ознакомьтесь с нестраховыми случаями — это может быть, например, ситуация, когда банк изымает собственность за долги.

Покупка. Страховать свой титул лучше перед заключением договора купли-продажи. Но, если сомнения возникли после, застраховать титул еще не поздно. Главное — успеть сделать это до возникновения возможных судебных тяжб .

Срок. У гипотетического собственника по закону есть 10 лет, чтобы оспорить вашу сделку , поэтому договор титульного страхования можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, и разумнее выбрать максимальный срок.

Цена полиса. На нее и на страховую премию влияет юридическая чистота выбранной недвижимости: количество сделок, их давность, форма передачи собственности. Обычно цена колеблется в пределах от 0,3% до 1% от оценочной стоимости объекта.

Выплата. Случай признается страховым после того, как суд лишает права собственности , — страховая компания возмещает стоимость недвижимости страхователю. В случае с ипотекой компания выплачивает банку оставшуюся сумму, а клиенту возвращает первоначальный взнос и средства, которые он успел выплатить по кредиту.

Степан приобрел квартиру в ипотеку . Его риелтор посоветовал оформить титульное страхование , так как продавец получил квартиру по наследству.

Спустя пару лет объявляется племянник продавца Борис и заявляет о своих правах на недвижимость, которая должна была достаться ему по закону наследования от отца. Суд принимает решение об изъятии квартиры у Степана в пользу Бориса как единственного наследника первой очереди.

Страховая компания получает решение суда и выполняет свои обязательства: банку выплачивает остаток по ипотеке, а Степану возмещает его первоначальный взнос и сумму, которую он успел выплатить за два года пользования кредитом.

Страхование титула — защита от утраты права собственности на недвижимость. Полис позволяет собственнику получить компенсацию понесенных финансовых потерь из-за признания судом договора купли-продажи недействительным.

Почему стоит застраховать сделку с недвижимостью?

В зоне риска — покупка жилья на вторичном рынке. Вы можете утратить право собственности из-за того, что внезапно объявились наследники, или продажей квартиры занимались мошенники. Титульная страховка избавит вас от этих неприятностей. Страхование титула часто требует банк при оформлении ипотеки.

Недвижимое имущество переходит в собственность в момент его регистрации в Государственном реестре, поэтому сделки с жильем в новостройках не страхуют. В период строительства дома у вас пока нет права собственности на квартиру. После сдачи объекта в эксплуатацию и оформления застройщиком документов на покупателя (дольщика) страховать титул квартиры нет необходимости.

У страхования сделки купли продажи недвижимости есть неоспоримые достоинства, имеющие важное значения для собственника:

объективная экспертиза перед покупкой позволяет выявить мошеннические действия продавца;
юридическое сопровождение в течение действия титульного страхования и при возникновении обстоятельств, которые могут привести к страховому случаю;
гарантия компенсации убытков в случае потери имущественных прав.

Покупайте полис у страховщика, имеющего многолетний опыт титульного страхования, большую практику защиты интересов застрахованных лиц в суде и высокую финансовую надежность.

Стоимость страховки титула

Тарифы страховки для квартиры устанавливает страховщик в зависимости от:

срока полиса. Оптимальный период действия — 3 года. Это — срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ. Первые 12 месяцев — самые рискованные, поэтому вероятно платить придется по повышенным тарифам. Каждый следующий год риски уменьшаются, размер платежей снижается;
цены квартиры — в расчет берется реальная рыночная цена жилья;
уровень риска. Если есть обстоятельства, повышающие риск (например, количество сделок на вторичном рынке, давность их совершения), используют повышающие коэффициенты.

Страховой случай

Потеря права собственности на квартиру — единственный страховой случай. Он наступает по решению суда. Ст. 235 ГК РФ говорит, что принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме:

передачи недвижимости в счет погашения обязательств;
заявления третьими лицами законного права на объект;
изъятия земельного участка, на котором построен дом.

В договоре титульного страхования указано, что не является страховым случаем. Например, обременение не влечет потерю права собственности — объявился жилец, который по закону может проживать на этой жилплощади или ведется следствие, которое запретило совершать регистрационные действия с квартирой.

При заключении договора страхования титула до покупки квартиры наши специалисты проверят документы и историю недвижимости, что обезопасит вас от разных неожиданностей. Жилье можно застраховать и после регистрации права собственности, но такая покупка может быть рискованной. Если вам отказали в страховке, от приобретения ненадежных квадратных метров лучше воздержаться.

Основанием для отказа в страховой выплате по страховке титула являются обстоятельства, указанные в п. 2 ст. 964 ГК РФ (изъятие, конфискация, ареста, уничтожение имущества по решению госорганов), или нарушение застрахованным лицом условий договора.

Страховка от потери квартиры. Как устроено титульное страхование?

Кто обладает титулом собственника? С юридической точки зрения, это собственник имущества — тот, кто записан в документах как собственник и имеет на него права. Как избежать рисков утраты права собственности и что такое титульное страхование? Разбираемся.

Если бы она застраховала титул собственности, такого драматичного развития событий удалось бы избежать: страховая компания выплатила бы ей полную сумму сделки.

Титул собственника можно застраховать (причем в отношении не только конкретной сделки, но и всех предыдущих). Это вполне разумно, если существует риск утерять свои права на свежеприобретенную недвижимость — например, в ситуации, когда сделка была оспорена. Сделка оспаривается по ряду причин: если забыли учесть права детей, наследников или тех, кто отбывает тюремный срок; если переход прав (даже предыдущий) совершен ошибочно или мошенническим путем; если одна из сторон сделки имеет статус недееспособной.

Но для начала выясним, что такое титул собственника.

Всем сестрам по серьгам

Титул собственника ничем не отличается от обычного права собственности — это просто термин.

Обычно титулы делят на два вида:

первоначальный, возникший заново, он не зависит от прав предшествующего собственника на вещь;
производный, при котором право собственности на вещь переходит от предшествующего собственника.

Если вы планируете приобрести имущество, необходимо оценить риск утраты права собственности в будущем — для этого квалифицированные юристы проверяют все документы. В случае с первоначальным титулом изучается не только сам объект права (движимое и недвижимое имущество), но и сделка по его приобретению: каким образом возник титул, чьи интересы были затронуты и т. д.

Кроме того, они обращают внимание и на детали самой сделки: соблюдены ли все нормы действующего законодательства, правильно ли выбрана форма сделки, получены ли законные разрешения от всех лиц, чье согласие предусмотрено для передачи имущества, и т. п.

В случае с производным титулом проверка еще строже: ей подлежат абсолютно все сделки по приобретению объекта права. Если части документов не хватает, риск утраты титула собственника повышается.

Но в обоих случаях проверяемых пунктов много. После первой проверки эксперт может запросить и дополнительные документы — это нормально и подтверждает, что специалист тщательно изучает документацию.

Собственник продал приватизированную квартиру за 5 млн рублей. Спустя некоторое время новый собственник тоже решил продать эту квартиру. Новый покупатель застраховал титул собственности. Спустя два года появился первый собственник, заявил, что он алкоголик, и на этом основании стал оспаривать сделку. Была проведена судмедэкспертиза, которая доказала, что на момент подписания ДКП этот человек не осознавал своих действий. При этом на учете он не состоял, а справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, которые были на руках у покупателя, суд не принял в качестве доказательств. Сделка была оспорена. Страховая компания выплатила 5 млн рублей на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ.

Титульные права и обязанности

Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.

Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.

плюсы и минусы

+ В личной декларации объект недвижимости не указывается.

+ При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.

+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.

— Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник. Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре. Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.

— Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.

В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.

Страхование титула собственника

Застраховать свой титул реально не только в отношении дома и квартиры, но и в отношении квартиры в пока не построенном доме (у недобросовестного застройщика не будет шанса продать ее другим покупателям), земельного участка и даже нежилого помещения.

Собственник продавал несколько земельных участков в Рузском районе Московской области, перед этим разделив один большой участок. Уже после сделки районный прокурор стал ее оспаривать, заявляя, что продавец был мошенником — произвел отчуждение сразу нескольким покупателям, подделав документы на большой земельный участок, и впоследствии официально зарегистрировал разделение через Росреестр. В результате прокурор лишил всех новых собственников права собственности. Один из покупателей заранее застраховал титул собственности и получил страховое возмещение.

Как это работает?

Когда страховых выплат не будет?

Есть несколько исключений из правил. Допустим, если страхователь произвел отчуждение объекта недвижимости, передав его в собственность другому лицу, но при этом претендует на страховое возмещение. Еще один вариант, при котором в выплате будет отказано: если в момент отчуждения объекта недвижимости страхователь-собственник действовал в состоянии алкогольного опьянения.

Третий вариант: при оформлении договора страхователь знал, что с объектом есть определенные проблемы, но не уведомил об этом риске страховую компанию (страховой компании придется доказывать осведомленность собственника — это тонкий момент).

Все выплаты производятся по решению суда (впрочем, в России все лишения собственности должны проводиться только по решению суда).

Сколько стоит страхование титула?

В среднем по рынку тариф на годовой полис добровольного страхования титула (речь идет не об обязательном ипотечном страховании!) стоит около 0,3–0,4% оценочной стоимости объекта. На три года стоимость страхования обойдется в 0,75–1% цены объекта. Чем сложнее история объекта недвижимости, тем выше тариф.

три способа, как определяется стоимость страхуемого объекта недвижимости

Цена, которая указана в договоре купли-продажи (если квартиру купили за 9 млн рублей, ровно на такую сумму страховая компания и оформит полис).
Неполная стоимость. Если в договоре прописана неполная стоимость (в том числе при незаконной попытке сэкономить на выплате налогов или при сделках с потенциальным банкротом — например, если он не выплатил по своим кредитам более 500 тыс. рублей и/или не платил по ним в течение трех месяцев, что является предбанкротным состоянием), возникают риски для покупателя. При оспаривании сделки и признании ее недействительной покупатель будет претендовать только на ту сумму, которая прописана в договоре. Сделки по неполной стоимости вправе оспаривать третьи лица, сами продавцы, кредиторы и/или финансовый управляющий. Если рыночная стоимость объекта составляет 12 млн рублей, а в договоре указано только 10 млн рублей, страховая компания может потребовать составить дополнительное соглашение и расписку на разницу для подтверждения полной передачи денежных средств от продавца покупателю — при наступлении страхового случая будет выплачена полная сумма (12 млн рублей).
Один из вариантов определения страховой суммы — провести независимую оценку объекта недвижимости, тогда страховая компания будет опираться на нее.

Выплачивается страховая сумма, которую компания зафиксировала в договоре страхования. Она определяется по перечисленным выше параметрам и должна быть указана в договоре.

Какие гарантии дает страхование титула?

В России существует негативная система регистрации права на недвижимость, согласно которой вся ответственность по сделке возлагается на конечного покупателя, который должен в суде доказать свою добросовестность (а это оценочная категория), осторожность и осмотрительность во время сделки. Государство отвечает только за переход права, но не за его содержание, отсюда и возникла необходимость в титульном страховании. Оно является в России единственной надежной защитой — именно поэтому банки включают титул в ипотечное страхование.

Каковы основные риски, которые покрываются титульным страхованием?

Риск столкнуться с мошенничеством — например, с подделкой документов о владении (встречается часто, распознается сложно).
Нарушения при использовании материнского капитала, когда детей не наделяют долями и происходит отчуждение недвижимости. Позже опекунский совет и/или повзрослевшие дети предъявляют иски.
Банкротство физлиц, при котором продавец объявляет себя банкротом после проведения сделки. Для покупателя это чревато тем, что сделка будет оспорена (особенно при расчетах через банковскую ячейку и при указании в ДКП неполной стоимости сделки).
Если в сделке участвует человек с психическим заболеванием (и это выясняется уже после подписания ДКП).

На какой срок имеет смысл оформлять титульное страхование?

В каком размере и после каких процедур выплачивается страховка, если право собственности все же оспорено?

Если страхователь получает иск от продавца или от третьих лиц, он обращается в страховую, которая подключается к процессу (выступая как участник процесса в качестве третьего лица). Если произошел страховой случай (суд аннулировал запись ЕГРН у собственности), то страховая компания выплачивает сумму, которая была зафиксирована в страховом полисе. Иногда это отнимает довольно много времени (допустим, год-полтора), так как судебные процессы в России длятся долго. Иногда страховая компания настаивает, чтобы страхователь дошел до апелляционной инстанции, пытаясь защитить не только права своего клиента, но и деньги компании (до кассации дело, как правило, не доходит).

Получится ли застраховать земельный участок?

Таких запросов мало. Страховые компании рассматривают не все участки, но земли под ИЖС и земли сельхозназначения обычно берут. При этом они изучают, кем и когда выделялся земельный участок, требуют указать полную стоимость в ДКП, использовать безналичную форму расчета и т. д.

Можно ли оформить полис, будучи собственником?

Нет, нельзя (хотя раньше такой вариант допускался, но теперь страховщики от него отказались из-за того, что выросло количество мошеннических схем). Сейчас объект страхуется либо в день подписания ДКП, либо через две недели — после получения выписки из ЕГРН о регистрации права нового собственника. При этом заявку следует подать заранее — до подписания ДКП, чтобы страховая компания успела оценить риск.

Читайте также: