Как сделать безналичный расчет физ лицу
Правильный выбор способа расчета при покупке/продаже недвижимости имеет огромное значение. Огромные суммы, распространенность мошеннических схем – все это заставляет подойти к выбору способа оплаты недвижимости максимально серьезно. Настоящая статья позволит вам выбрать безопасный способ расчетов по вашей сделке, а также понять порядок действий по данному виду расчетов. В этой статье мы подробно рассмотрим основные способы расчетов по сделкам с недвижимостью, расскажем их плюсы и минусы, подробно рассмотрим действия покупателя и продавца по различным способам оплаты недвижимости, расскажем, как оформить передачу денег при покупке квартиры или иной недвижимости в зависимости от выбранного способа оплаты.
РАСЧЕТ НАЛИЧНЫМИ ИЛИ ПУТЕМ ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ ДЕНЕГ НА БАНКОВСКИЙ СЧЕТ
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Быстро | При передаче большой суммы денег наличными легко можно пропустить фальшивые купюры. |
| Дешево | Необходимость охраны большой суммы денег при наличных расчетах. |
| Сторонам удобны разные сроки оплаты. Права продавца максимально защищены при передаче денег до подачи документов на регистрацию права собственности. После получения документов покупатель может утратить интерес к исполнению своих обязанностей. Покупателю же оплата до подачи документов на регистрацию невыгодна, поскольку в процессе регистрации могут возникнуть неожиданности, вроде наложения на квартиру ареста, что приведет к невозможности исполнения договора, а деньги уже переданы. |
Действующее законодательство содержит нормы, помогающие сторонам защитить свои права в случае внесения в договор сведений об оплате после регистрации перехода права собственности у продавца возникает право залога на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Сотрудники Росреестра в этом случае сделают в реестре отметку – ипотека в силу закона. Когда квартира находится в залоге, покупатель лучше мотивирован исполнить свои обязательства. Но это работает, только если договором не предусмотрено иное. Минус – подавать заявления о снятии обременения придется обеим сторонам. А продавец, получив деньги, может начать уклоняться от сотрудничества.
Если вы все-таки выбрали данный способ оплаты, то покупателю необходимо позаботиться о правильном оформлении передачи денежных средств и сохранении платежных документов, так как оплата недвижимости - это важная часть процесса покупки. Если вы оплачиваете денежные средства безналично, переводом через банк, то в подтверждение оплаты у вас должны сохраниться платежное поручение о перечислении денежных средств (при перечислении с счета на счет продавца) или заявление о распоряжении денежными средствами, квитанция банка (если деньги вносятся в кассу банка и далее перечисляются продавцу). Если оплата стоимости недвижимости происходит путем передачи наличных денежных средств, то продавец при вас должен написать рукописную расписку, в которой подтвердит передачу ему вами денежных средств. В расписке указывается: дата расписки, полные паспортные данные продавца и покупателя, переданная сумма цифрами и прописью, реквизиты договора купли-продажи недвижимости, объекта недвижимости, собственноручная подпись продавца. Важно, чтобы продавец подписал расписку при вас до передачи денег (во избежание риска оспаривания подписи на расписке). Также при желании подпись на расписке можно удостоверить нотариально.
Расчет С ПОМОЩЬЮ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ БАНКОВСКОЙ ЯЧЕЙКИ
Удобный обеим сторонам вид расчетов. Стороны совместно арендуют в банке сейфовую ячейку и оговаривают в трехстороннем договоре условия доступа к ней. Доступ к ячейке в течение какого-то времени получает продавец, имеющий на руках выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права. На всякий случай стороны всегда могут получить совместный доступ. А если по истечении условленного времени продавец не забирает деньги, то они возвращаются покупателю. Это только один вариант условий, стороны могут договориться иначе. Банки оказывают услуги по пересчету и проверке купюр перед их помещением в ячейку, что очень удобно, поскольку суммы оплаты за недвижимость довольно большие.
Иногда недобросовестный покупатель вносит в договор положения, заведомо не дающие продавцу забрать деньги. А продавец не проявляет достаточной внимательности и юридической грамотности, чтоб это заметить.
В этом случае в кассационной инстанции продавцу повезло. В следующий раз может не повезти, поэтому очень важно ЛИЧНО и тщательно читать все документы, под которыми вы ставите свою подпись, кроме того, не стоит передавать расписку о получении денег до момента их фактического получения. Внесение денег в банковскую ячейку - это еще не оплата стоимости квартиры, расписка передается только после получения доступа к ячейке.
Во избежание описанного выше риска, когда расписка уже передана, а получить доступ продавец к ячейке не может, на практике расписка передается после регистрации перехода права собственности и получения доступа к ячейке. Вместе с тем, покупатели тоже страхуется на случай, если продавец свободно получит доступ к ячейке и при этом откажется передавать расписку о получении денег, без которой оплата не будет считаться произведенной (договор банковской ячейки не является подтверждением оплаты), поэтому до получения расписки не передают ключи от ячейки. И бывают ситуации, когда покупатели отказываются после регистрации передавать ключи, продавец вынужден расторгать договор в связи с неоплатой, а за это время покупатель может продать квартиру другому лицу. Соответственно минус ячейки в том, что она делает стороны взаимозависимыми при получении денег из ячейки. Однако всегда остается риск недобросовестности одной из сторон.
Если вы выбрали в качестве способа оплаты оплату через банковскую ячейку, предлагаем вам ознакомиться с порядком совершения сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки. При оплате недвижимости через банковскую ячейку сделка с недвижимостью, как правило, заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю (отметка о регистрации на договоре), выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются. Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.
РАСЧЕТ С ПОМОЩЬЮ ОТКРЫТИЯ СЧЕТА ЭСКРОУ
Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Безналичный перевод, не нужно снимать большую сумму наличных денег | Мало банков отказывают услуги по открытию счета эскроу. |
| Эскроу счет физического лица застрахован (на сумму 1,4 млн. руб.) | Высокая стоимость банковских услуг. |
Если вы выбрали в качестве способа оплаты оплату эскроу-счет, предлагаем вам ознакомиться с порядком совершения сделки с недвижимостью с использованием эскроу-счета. При использовании эскроу-счет заключается трехсторонний договор между банком, продавцом (бенефициаром) и покупателем (депонентом). При этом обязательно открытие расчетного счета покупателем в банке, в котором открывается эскроу-счет, продавец может не являться клиентом данного банка. В данном договоре указывается условие, при котором денежные средства перечисляются продавцу (по аналогии с банковской ячейкой - предоставление документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности, возможны дополнительные условия). Далее покупатель перечисляет на открытый эскроу-счет денежные средства. После наступления условия перечисления денежных средств (регистрации перехода права собственности, иных обстоятельств, которые установили стороны) продавец обращается в банк для перечисления денежных средств. Банк после проверки предоставленных продавцом документов на соответствие условиям эскроу-счета перечисляет деньги на счет продавца. При этом важно различать юридическую экспертизу, в ходе которой проверяется правильность заполнения документов, от иной экспертизы (например, почерковедческой, в ходе которой может быть проверена подлинность подписи). Иными словами, если в банк будут представлены безукоризненно оформленный, но поддельный документ, то банк его примет и спишет деньги с эскроу счета. Эскроу-счет - это фактически счет открытый в банке в пользу третьего лица, это отличает существенно эскроу-счет от аккредитива, представляющего собой сложную форму расчетов с перечислением денег на корреспондентский счет банка-эмитента или исполняющего банка, и банковской ячейки, при которой расчет осуществляется наличными.
РАСЧЕТ ПОСРЕДСТВОМ АККРЕДИТИВА
Один из самых безопасных безналичных способах расчетов, поэтому обладает всеми перечисленными выше плюсами эскроу-счет, однако представляет собой сложную форму расчетов, а потому имеет некоторые различия в порядке оформления и перечисления денег. Если счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора и представляет собой банковский счет, открытый в одном банке в пользу третьего лица., то в отношениях по поводу аккредитива участвуют покупатель (приказодатель, плательщик по аккредитиву), продавец (бенефициар), банк-эмитент, исполняющий банк. Последние два могут быть как в одном лице, так и разные банки. Аккредитив открывается на основании заявления покупателя об открытии аккредитива (а не трехстороннего договора), поэтому обязательства покупателя относительно содержания данного заявления, в частности условия перечисления денег по аккредитиву продавцу, необходимо указать в договоре купли-продажи. Схема перечисления денег выглядит так: покупатель вносит деньги на свой расчетный счет, они по заявлению об открытии аккредитива перечисляются на корреспондентский счет банка-эмитента, банк-эмитент перечисляет их на корреспондентский счет исполняющего банк, исполняющий банк перечисляет деньги на счет продавца. Аккредитив бывает покрытым и непокрытым, отзывным и безотзывным, каждый из них имеет свои особенности.
Покрытый аккредитив предполагает, что банк-эмитент сразу перечисляет денежные средства на счет исполняющего банка (при открытии аккредитива) на весь срок действия аккредитива.
Непокрытый аккредитив означает, что банк-эмитент перечисляет деньги на счет исполняющего банка только после предоставления документов, подтверждающих соблюдение условий перечисления денег продавцу.
Отзывный аккредитив банк-эмитент по поручению покупателя вправе отменить или изменить в любой момент в одностороннем порядке, без уведомления получателя денег.
Безотзывный аккредитив не может быть отменен банком-эмитентом по поручению покупателя в одностороннем порядке без согласия получателя и исполняющего банка и не может быть изменен без согласия получателя.
Существует также переводной аккредитив , предполагающий возможность перечисления денег третьему лицу по поручению получателя денежных средств (например, по альтернативным сделкам с недвижимостью) и подтвержденный аккредитив, когда аккредитив подтверждается иным банком и иной банк становится обязанным перед получателем средств солидарно с банком-эмитентом.
При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание объекта недвижимости, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остаются на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банка-эмитента), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. Дальнейшее участие покупателя не требуется. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.
Расчет ЧЕРЕЗ ДЕПОЗИТ НОТАРИУСА
Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).
На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.
Хочу начать работать с дизайнером по договору услуг, дизайнер — физлицо. Я могу платить ему со счета ИП и как потом отчитаться перед налоговой?
Помогает разобраться Кирилл Гашников, он отвечает за бухучет клиентов Модульбанка. Записалa Светлана Дучак, редактор.
Отвечаем: платить со счета ИП можно, но есть нюансы
Платить исполнителю со счета ИП — законно, и никаких нарушений здесь нет. Но, чтобы и дальше всё было по закону, вам понадобится:
- подписать договор с исполнителем;
- получить от исполнителя сканы паспорта, СНИЛС и ИНН;
- перевести деньги;
- заплатить налоги и взносы с перевода;
- отчитаться перед налоговой, Пенсионным фондом и фондом Медицинского страхования.
Чем отличается договор услуг от трудового и как не получить штраф
От физлица: паспорт, ИНН и СНИЛС
Итак, вы готовы перевести гонорар исполнителю. Прежде чем платить, советую разобраться с документами. За перевод вы отчитываетесь в фонды, а для этого как раз нужны документы исполнителя. Понадобятся копии ИНН, СНИЛС и две страницы паспорта с фотографией и регистрацией.
Если еще не подписали договор с исполнителем, советую включить пункт о документах: так больше вероятности, что исполнитель о них не забудет. Я написал пример пункта, можно скопировать в свой договор:
Исполнитель отправляет на электронную почту заказчика цветные сканированные копии или фотографии документов:
- все страницы паспорта гражданина Российской Федерации;
- документ с подтверждением временной регистрации, если адрес постоянного места жительства отличается от адреса временной регистрации;
- страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования;
- свидетельство о постановке на налоговый учет, если есть (ИНН);
- справку об установлении инвалидности, если есть группа инвалидности;
- банковские реквизиты для перевода вознаграждения — в гугл-документе;
Технические требования: скан или фото не менее 3000 пикселей по длинной стороне, все документы в одном архиве (зип), назвать папку своей фамилией.
Если подписали договор, пусть исполнитель отправляет сканы документов по электронной почте или приносит копии в офис, так тоже подходит.
Налоги и взносы за перевод
С каждого перевода физлицу вы платите налоги и взносы — около 40% от вознаграждения. Допустим, юридическое бюро платит дизайнеру 10 000 рублей за буклет. Расчет будет таким:
Платеж
Ставка
Сумма в рублях
перевод платежки в Модульбанке
Итого с налогами и взносами
14 627 ?
Коротко рассказываю, что мы платим и когда.
Налог на доход физического лица, или сокращенно НДФЛ. Платится по ставке 13% от вознаграждения.
На оплату НДФЛ у заказчика два дня, срок отсчитывается со дня перевода. Допустим, гонорар платите в понедельник, во вторник — последний день оплаты НДФЛ.
Если оплата частями, НДФЛ тоже платите частями: перевели пятого числа предоплату, заплатили налоги. Перевели десятого остаток суммы, платите налог с остатка.
Из-за НДФЛ есть риск поссориться с исполнителем. Некоторые заказчики называют гонорар с учетом НДФЛ, например, заказчик по договору платит 10 000 рублей, налог внутри этой суммы. На руки исполнитель получает 8700 рублей. При этом исполнитель ничего такого не ждет: для него в договоре десять тысяч — значит, на руки десять.
Страховые взносы: 22% - в фонд Пенсионного страхования и 5,1% - в фонд Медицинского страхования. Оплачиваете с каждого перевода.
Взносы считаются от суммы до оплаты НДФЛ. Допустим, гонорар — 10 000 рублей, НДФЛ — сверху. Исполнитель получает на руки десять тысяч рублей, а вы считаете взносы от суммы: 10 000 рублей + НДФЛ.
У взносов есть срок: оплата до 15-го числа следующего месяца. Гонорар платите в августе — значит, на взносы время до 15 сентября.
Отчеты в Пенсионный фонд
Заплатить налоги и взносы недостаточно, нужны еще отчеты. В Пенсионный фонд сдаете два отчета: СЗВ-М и СЗМ-стаж. Оба отчета — о застрахованных лицах, это как раз исполнитель.
С 1 июля абсолютно все безналичные расчеты с физическими лицами должны подтверждаться чеками. Новые правила отношений покупателя и продавца регулируются ФЗ-54 .
До сегодняшнего дня операции по безналу сопровождались выдачей чека в том случае, если покупатель использовал для расчета электронные средства платежа (ЭСП).
К самым часто встречающимся ЭСП, напомним, относятся:
Нарушение нового требования карается серьезными санкциями. И с 1 июля непробитый физлицу чек за безналичный расчет приравнивается к неприменению онлайн-кассы . А это штрафы и даже блокировка счета на срок до 90 дней.
Вот, кстати, размеры денежных санкций для кассира, главбуха или директора:
- неприменение ККТ (ст. 14.5 КоАП РФ) карается штрафом в сумме 25 – 50% наличности, полученной без использования контрольно-кассовой техники, но не менее 10 000 рублей;
- повторное неприменение КТТ (при сумме расчетов более 1 миллиона рублей) — дисквалификация на срок от 1 до 3 лет.
Предприниматели понимают, как сложно будет выполнить требование закона. Тем более что чек за безналичный расчет не просто нужно сформировать, но и умудриться вручить покупателю. Причем фактически, а не виртуально. Даже если платежный документ, к примеру, отображается в личном кабинете клиента, это не будет считаться фактом выдачи чека. Обязанность доставить чек непосредственно до клиента возложена исключительно на продавца.
С 1 июля абсолютно все безналичные расчеты с физическими лицами должны подтверждаться чеками. Новые правила отношений покупателя и продавца регулируются ФЗ-54 .
До сегодняшнего дня операции по безналу сопровождались выдачей чека в том случае, если покупатель использовал для расчета электронные средства платежа (ЭСП).
К самым часто встречающимся ЭСП, напомним, относятся:
Нарушение нового требования карается серьезными санкциями. И с 1 июля непробитый физлицу чек за безналичный расчет приравнивается к неприменению онлайн-кассы . А это штрафы и даже блокировка счета на срок до 90 дней.
Вот, кстати, размеры денежных санкций для кассира, главбуха или директора:
- неприменение ККТ (ст. 14.5 КоАП РФ) карается штрафом в сумме 25 – 50% наличности, полученной без использования контрольно-кассовой техники, но не менее 10 000 рублей;
- повторное неприменение КТТ (при сумме расчетов более 1 миллиона рублей) — дисквалификация на срок от 1 до 3 лет.
Предприниматели понимают, как сложно будет выполнить требование закона. Тем более что чек за безналичный расчет не просто нужно сформировать, но и умудриться вручить покупателю. Причем фактически, а не виртуально. Даже если платежный документ, к примеру, отображается в личном кабинете клиента, это не будет считаться фактом выдачи чека. Обязанность доставить чек непосредственно до клиента возложена исключительно на продавца.
Читайте также: